预告登记是一种重要的法律制度，其作用主要体现在以下几个方面：
保全权利：
预告登记能够确保债权人在未来不动产物权变动中的权益得到保障。通过预告登记，权利人可以使得其请求权获得物权的排他效力，从而对抗不特定的第三人。
顺位保证：
在涉及多个债权人的情况下，预告登记可以确定未来物权变动的优先顺序。例如，在债务人破产时，已经进行预告登记的不动产物权将被视为破产财产，但不影响其他未进行预告登记的债权人的权利。
破产保护：
预告登记能够防止债务人在破产程序中擅自处分不动产，从而保护债权人的利益。已经预告登记的权利人在债务人破产时，其不动产物权将受到保护，不会被作为破产财产进行分配。
预警作用：
预告登记具有警示作用，提醒他人该不动产物权已经存在权利纠纷，从而避免不必要的纠纷和损失。
防范交易风险：
预告登记能够有效防范商品房“一房二卖”、“先卖后抵”等风险，保障购房者的合法权益。
稳定交易秩序：
预告登记有助于稳定不动产交易秩序，保护交易安全，并平衡不动产物权变动中当事人的利益。
综上所述，预告登记通过其独特的法律效力和制度设计，为不动产物权变动提供了全面的保护，确保了交易的安全性和稳定性，同时也维护了权利人的合法权益。
建议在涉及不动产物权变动的交易中，尤其是商品房预售等情形，积极申请预告登记，以保障自身权益。
